전세사기 핵심 정리

전세사기 핵심에 대한 핵심 내용을 정리했습니다.

경매에서 전세보증금 3,200만 원 중 2,300만 원만 배당받았다면, 남은 900만 원은 원칙적으로 임대인에게 청구할 대상입니다. 다만 경매가 끝났다고 자동으로 돈이 들어오는 것은 아니어서, 임대인의 재산 여부와 보증금반환채권을 실제로 행사하는 절차를 빠르게 확인해야 하는 상황인데요.

남은 900만 원을 받을 수 있나요?

남은 900만 원을 임대인에게 청구할 가능성은 있습니다. 경매에서 일부만 배당받았다는 사실만으로 임대인의 보증금 반환의무가 모두 사라지는 것은 아니기 때문인데요. 다만 실제로 전액을 회수할 수 있는지는 임대인 명의의 예금·급여·부동산 등 집행할 재산이 있는지, 계약 내용과 경매·배당 절차에 특이사항이 없는지에 따라 달라집니다.

질문만으로 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사 없이 계약한 전세사기인지, 단순한 보증금 미반환인지까지는 단정하기 어렵습니다. 형사상 사기 여부와 별개로 민사상 보증금 미회수액을 청구하는 문제는 검토할 수 있으므로, 배당표와 임대차계약서를 가지고 상담받는 것이 좋습니다.

지금 바로 확인할 서류와 증거

가장 먼저 남은 금액이 얼마인지와 본인이 어떤 절차를 거쳤는지 확인할 수 있는 서류를 한곳에 모아 두세요.

• 임대차계약서와 보증금 지급 내역
• 법원의 배당표, 배당금 수령 내역, 경매 사건 관련 서류
• 전입신고·확정일자·임차권등기명령 관련 서류가 있다면 해당 자료
• 임대인이 매달 보내겠다고 한 문자, 카카오톡, 통화녹음 등 변제 약속 자료
• 지금까지 돈을 받지 못했다는 통장 거래내역

특히 임대인이 “매달 조금씩 보내겠다”고 말한 자료는 보관하세요. 다만 말로만 한 약속은 실제 지급 시기와 금액을 입증하기 어려울 수 있으므로, 앞으로는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 요구하는 편이 안전합니다.

남은 보증금 900만 원을 청구하는 순서

임대인이 약속한 돈을 보내지 않고 있다면, 기다리는 것보다 청구 사실과 금액을 기록으로 남긴 뒤 법적 절차 가능성을 확인하는 순서가 필요합니다.

1단계. 배당금과 미회수액을 다시 계산합니다

배당표와 실제 수령액을 기준으로 미회수 보증금이 900만 원인지 확인하세요. 연체차임, 관리비, 원상복구비 등 계약상 공제 문제나 별도 합의가 있었다면 계산이 달라질 수 있으므로, 단순히 계약금과 배당금만 보고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

2단계. 임대인에게 서면으로 반환을 요구합니다

임대인에게 남은 보증금, 지급을 요구하는 날짜, 입금 계좌를 명확히 적어 내용증명 우편 또는 문자 등 기록이 남는 방법으로 요구할 수 있습니다. 임대인이 분할상환을 제안한다면 매달 받을 금액과 지급일을 구체적으로 적은 합의서를 검토해 보세요.

분할상환 합의는 단순히 “조금씩 보내겠다”는 표현으로 두기보다, 총 채무액·월별 지급액·지급일·미지급 시 처리를 적는 것이 중요합니다. 공정증서 작성 등 집행 가능한 형식이 적절한지는 개별 사정에 따라 법률전문가에게 확인해야 합니다.

3단계. 지급명령 또는 보증금반환청구를 검토합니다

임대인이 계속 지급하지 않으면 지급명령 신청이나 임대차보증금반환청구 소송을 검토할 수 있습니다. 임대인이 이의를 제기하지 않아 지급명령이 확정되거나, 소송에서 승소 판결을 받으면 강제집행을 위한 근거가 될 수 있는데요. 어떤 절차가 맞는지는 임대인의 주소, 현재 재산, 이미 받은 배당금과 계약 종료 경위에 따라 달라집니다.

4단계. 확정된 권리로 재산 집행 가능성을 확인합니다

판결이나 확정된 지급명령 등 집행권원을 확보했다면, 임대인 명의 재산에 대한 강제집행 가능성을 검토하게 됩니다. 임대인에게 실제로 집행할 재산이 있는지가 회수 가능성에 큰 영향을 줍니다. 따라서 소송 전후로 재산조회·압류 등 구체적인 방법을 법률상담을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

전세사기 피해자 지원도 신청할 수 있나요?

경매에서 보증금 전액을 돌려받지 못했다는 사정만으로 전세사기피해자 결정 여부를 단정할 수는 없지만, 특별법상 피해자 인정 요건에 해당하는지 확인해 볼 필요는 있습니다. 전세사기피해자로 결정된 경우에는 주택도시보증공사(HUG)의 경·공매 지원서비스 등 관련 지원을 안내받을 수 있습니다.

이미 경매가 2025년 12월에 종결된 사례라면 지원 가능 여부와 신청기한, 필요한 자료를 개별적으로 확인해야 합니다. 경매 사건번호, 배당표, 임대차계약서, 등기부등본 등을 준비해 전세피해지원센터 또는 HUG 경·공매지원콜센터 1588-1663에 먼저 문의해 보세요.

전세사기인지 판단할 때 주의할 점

보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 형사상 전세사기라고 확정할 수는 없습니다. 계약 당시의 설명, 임대인의 보증금 반환 의사와 능력, 다수 임차인 피해 여부, 권리관계 고지 여부 등 구체적인 사실관계를 확인해야 하는데요.

임대인의 거짓 설명이나 재산 은닉 등 범죄가 의심된다면 관련 자료를 정리해 경찰 신고 또는 법률상담을 검토할 수 있습니다. 다만 형사절차를 진행하더라도 민사상 남은 보증금을 청구하고 회수할 절차는 별도로 챙겨야 할 수 있습니다.

이 사례에서 놓치지 말아야 할 점

질문자분의 경우 가장 중요한 것은 남은 900만 원을 포기하지 않고, 임대인의 구두 약속을 서면 청구와 증거로 바꾸는 것입니다. 임대인이 한 번도 송금하지 않았다면 막연히 기다리기보다 배당 관련 서류를 지참해 상담을 받고, 지급명령 또는 소송이 필요한지 확인하는 편이 좋습니다.

대한법률구조공단은 주택임대차 관련 법률상담을 제공하므로 국번 없이 132로 상담 예약 또는 안내를 받을 수 있습니다. 상담 시에는 “보증금 3,200만 원, 배당 2,300만 원, 미회수 900만 원, 경매 종결 2025년 12월”이라고 정리해 설명하면 필요한 절차를 확인하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문 Q&A

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